～「登記」に関する大きな２つの改正～ 「社長の住所の非表示」と「相続登記の義務化」 ②相続登記の申請義務化
2024/07/01
②相続登記の申請義務化
既に４月１日からスタートしている改正です。
今までの「かわら版」にも掲載しましたが、今回、再確認です。
１．相続登記が義務化された背景
「所有者不明土地」が近年問題となってきました。
「所有者不明土地」とは、
<１> 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
<２> たとえ所有者が分かったとしても、所在不明で連絡がつかない土地
を指します。
この「所有者不明土地」は、九州の大きさに匹敵し、その発生原因の３分の２は相続登記の未了にあるとされています。
＜法務省HPより＞
相続登記が義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることが少なかったことが起因していると考えられています。
「所有者不明土地」であるままの問題点として...
こうした土地は、当然ながら所有者探しに膨大な時間と費用が掛かります。
所有者が不明の場合には、土地は管理されることなく放置されていることも多く、隣接する土地への悪影響が発生するケースも生じています。また、公共事業や復旧・復興事業も円滑に進まず、民間取引や土地の有効活用も阻害されるなど様々な問題が起きています。
今後、高齢化の進展による死亡者数の増加を考えると、「所有者不明土地」問題はますます深刻化していくおそれがあることから、問題解決のため、これまで任意だった相続登記が義務化されることとなりました。
２．相続登記の申請義務化の内容
① 相続登記の申請義務とは・・・
相続人は、自分が不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。
また、相続人間での話し合い（遺産分割）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割が成立した日から３年以内に、遺産分割の内容に応じた登記の申請をしなければなりません。
この申請義務化の施行日は今年４月１日ですが、４月１日より前に相続した不動産であっても、相続登記がされていないものは、相続登記の申請義務化の対象です。この場合、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります。不動産を相続で取得したことを知った日が令和６年４月以降の場合には、その日から３年以内に相続登記の申請をします。
なお、この申請義務は、特定の不動産を相続で取得したと「知った日」からスタートしますので、取得した不動産を具体的に知るまでは、相続登記の申請義務はありません。
② 簡易的な方法も・・・
上記のように「３年以内」が期限となります。
しかし、相続登記を申請する場合、お亡くなりになった被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本などの書類を集める必要があり、また、遺産分割の話し合いが早期にまとまらない場合も考えられます。
そこで、３年以内という期限内に相続登記の申請が難しい場合に、相続人それぞれが、自分が相続人であることを法務局に申し出る簡易な義務履行の手続きが新設されました。「相続人申告登記」という制度です。
ただし、この「相続人申告登記」には次の留意点があります。
〇遺産分割に基づく相続登記の申請義務を履行することはできない
〇不動産の権利関係を示すものではない
したがって、売却したり抵当権を設定したりする場合には、別途、正式な相続登記の申請をする必要があります。
＜全体フローチャート＞
③ 相続登記の申請義務違反の場合のペナルティ
「相続登記の申請義務化」には罰則が設けられました。
登記官からの通知にもかかわらず、正当な理由なく、期間内に相続登記の申請がされない時は１０万円以下の過料が科されるとされています。
「正当な理由」とは、以下のような場合が想定されています。
１）相続人が極めて多数で、戸籍関係書類の収集に多くの時間がかかる
２）遺言の有効性が争われている
３）相続人が重病その他これに準じる事情がある
４）相続人がＤＶ被害者である
５）相続人が経済的に困窮していて登記申請のための費用を負担できない
また、これらに該当しない場合でも、個別具体的事情に応じて登記しないことに理由があり、その理由に正当性が認められる場合には「正当な理由」があると認められます。
過料手続きの流れ
＜法務省HPより＞
【法務省からの注意喚起】として、
「相続登記の申請義務化に関して、法務省・法務局の名称を不正に使用した勧誘や架空請求にご注意ください」といった文書も発表されていますので、注意が必要です。
今後の改正として、「住所等の変更登記の申請の義務化」が令和８年４月１日施行予定とされています。冒頭の「所有者不明土地」の原因の３分の２は相続登記の未了、と記しましたが、残りの３分の１は「住所変更登記の未了」が挙げられていました。
こうしたことから、住所等の変更登記の申請を義務化するとともに、登記官が職権で住所等の変更登記を行う仕組みが設けられます。
こちらは、住所等の変更した日から２年以内に変更登記の申請をする必要があります。
また、正当な理由なく申請しない場合には、５万円以下の過料が科される可能性があります。